寄託と倉庫賃貸借の違い（倉庫業の登録が必要な場合）
輸入品がたくさん入ってきた、工場で生産した商品が過剰になった、などで在庫過多になり今まで保管していたスペースでは保管しきれなくなる場合があります。この場合は新しく空いている倉庫を探してきて、そこで保管するようにするのですが、倉庫保管の形態は２種類ありそれぞれ適用される法律や運用方法が異なります。今回は、この２つの物品の保管に関する形態である寄託と賃貸借について説明をしていきます。
【目次】
１．適用される法律
２．寄託での物品保管
３．倉庫業法
４．営業倉庫と自家用倉庫
５．寄託しようとする倉庫が営業倉庫かどうかの確認
６．寄託のメリット・デメリット
７．倉庫賃貸借契約
８．倉庫賃貸借の契約形態
９．原状回復義務
１０．定期賃貸借契約
１１．荷役作業
１２．倉庫賃貸借契約のメリットとデメリット
１３．敷金
１４．所有者の確認
１５．転貸承諾書
１６．まとめ
１．適用される法律
寄託とは、民法第６５７条でその定義が定められており、「寄託は、当事者の一方がある物を保管することを相手方に委託し、相手方がこれを承諾することによって、その効力を生ずる。」とされています。民法第６５７条から第６６６条までに寄託についての内容が記載されています。また商法でも第５９５条から第６１７条まで商事寄託に関する条項が定められており、特に第５９９条から第６１７条までは倉庫営業に関する寄託の内容になっています。
一方、賃貸借は民法、第６０１条で「賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。」と定義されています。そして、第６０１条から第６２２条までが賃貸借に関する条項が定められています。
また、建物を賃貸借する場合は、借りる側を保護する「借地借家法」や火災を起こした際の損害賠償の取り決めを規定した失火法（失火ノ責任ニ関スル法律）も関係してきます。
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２．寄託での物品保管
寄託とは、民法第６５７条で定められているとおり、「保管を委託する＝預ける」ことをいいます。契約した物品の保管や倉庫での入庫・出庫などの荷役作業すべてを倉庫会社が行います。倉庫内での在庫管理義務は倉庫会社にあり、一旦、お預かりした物品の管理責任はすべて倉庫会社が持つことになります。
このように寄託での物品保管は、倉庫会社の責任が非常に重いですので、誰でも寄託を受けることができる訳ではありません。倉庫業法に基づいて倉庫業の登録を受けた倉庫会社で、かつ、倉庫業の登録を受けた倉庫に限って寄託を受けることができます。
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３．倉庫業法
倉庫業法とは、昭和３１年（１９５１年）にできた法律で、倉庫業の適正な運営、倉庫の利用者の利益を保護、及び倉荷証券の円滑な流通の確保を目的としています。現在では、倉荷証券（倉庫証券と呼ぶ場合もある）を発行するのは穀物の一部に限られていますが、倉庫業登録会社は、有価証券である倉荷証券を発行することができ、寄託者は、この証券を譲渡することによって第三者に寄託物品を売ることができます。倉庫業法では、倉庫業に登録できる倉庫の要件を定めており、登録を受けるためには建築基準法上、用途が「倉庫業を営む倉庫」（建築物用途区分コード番号０８５１０）であり、床・壁の強度が基準以上あること、防水・防湿機能や防犯機能を有している建物でなければなりません。
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４．営業倉庫と自家用倉庫
倉庫業法の基準を満たして、登録された倉庫を「営業倉庫」と呼び寄託での預け入れを行うことができます。一方、倉庫業法に登録されていない倉庫は、他人の荷物を寄託するといった営業行為ができず、自社の物品のみを保管する倉庫にあたり「自家用倉庫」と呼ばれています。俗称で「保管庫」と呼ばれる場合もありますが、自家用倉庫で統一して記載します。
営業倉庫として登録された倉庫は、倉庫業法に基づいて運用管理を行い定期的な報告を行わなければなりません。自家用倉庫はあくまでも自社の商品を保管するための倉庫で、車でいうと自家用車として使用する「白ナンバー」ですので、他人の物品を寄託することはできません。登録を受けずに寄託を受けた場合は、倉庫業法に基づいて倉庫会社が処罰を受けることになります。
荷主企業の場合、預けようとしている倉庫が営業倉庫の登録を受けてないことが分かっていながら、寄託契約を行い、物品を預け入れると、直接の罰則は問われませんが、同義的責任が問われ、マスコミ等公表された場合には社会的な信用を失墜する可能性があります。
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５．寄託しようとする倉庫が営業倉庫かどうかの確認
では、荷主企業が寄託しようとしている倉庫が営業倉庫の登録をうけているかどうかを調べるにはどうすればよいのでしょうか。まず、倉庫会社が倉庫業の登録をうけているかどうか、倉庫業登録証の写しを提出してもらうことで確認をとることができます。
平成１４年（２００２年）の倉庫業法改正により、倉庫業が許可制から登録制に変更になりました。２００２年より前に倉庫業の許可をうけた倉庫会社は「倉庫業許可証」を持っており、２００２年以降に倉庫業の登録をうけた倉庫会社は「倉庫業登録証」を持っています。この倉庫業登録証（倉庫業許可証）を確認することによって会社として倉庫業の免許を持っていることを確認することができます。この登録証では、寄託しようとしている倉庫が営業倉庫かどうかまではわかりません。倉庫が営業倉庫かどうかを調べるのは、管轄の運輸局に「倉庫施設等証明願」に必要事項を記載して、運輸局に証明印を押してもらうことで確認がとれます。寄託する際には倉庫会社に依頼して、運輸局に証明書を発行してもらうようにしましょう。
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６．寄託のメリット・デメリット
寄託契約メリットは、倉庫が倉庫業法で認められた建築物ですので安全性が高く、火災や盗難の発生を防止する設備が整えられています。また、寄託物品を預け入れた後の商品管理はすべて倉庫会社が行うため、荷主企業は、自家用倉庫のように人を配置して倉庫管理を行う必要はありません。万が一、商品を破損・滅失させた場合は倉庫会社が付保している保険を使って荷主に対して賠償を行います。最大のメリットは寄託物品の保管物量に応じて寄託費用を支払うので、季節商品のように１年を通して在庫量の変動が大きい物品の場合は、倉庫スペースを賃貸借で借りるよりも出来高払いで支払ったほうがメリットがあります。棚卸も倉庫会社が行い、荷主企業は倉庫会社が発行する在庫証明書を受領することで在庫数量を自社のデータと照合することが可能です。
一方、寄託契約のデメリットは、倉庫内の物品管理が倉庫会社任せになってしまうので、高額商品や取扱いに注意を要する商品の場合は、倉庫会社の作業の質に左右されてしまいます。また、寄託を行った後は、倉庫会社が保管責任を負いますので荷主企業の社員が許可を受けずに保管エリアに立ち入ることはできません。必ず、事前に許可を得て倉庫会社のスタッフ立ち会いのもとで保管エリアでの検品や選別を確認することができます。営業倉庫内の写真撮影は、原則禁止ですが、どうしても撮影が必要な場合は倉庫責任者の許可をとって別会社の物品が映らないように撮影しなければなりません。自社の工場へ物品を引き戻す際には、事前に出荷依頼を行ったうえで、所定の「荷渡指図書（Delivery Order）」をドライバーに持たせます。これがないと、営業倉庫から物品を持って帰ることができません。
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７．倉庫賃貸借契約
寄託以外で物品を外部業者の倉庫に保管する方法として倉庫賃貸借契約があります。
賃貸借契約のイメージとしては、私たちが転勤等で自宅に住むことができなくなった場合に、不動産仲介業者に委託して貸し出すことを想像してください。この場合は何も特殊な許認可がいるわけではないので、誰でも賃貸に出すことができます。倉庫賃貸借も同じで、倉庫が１棟まるごと空いている場合や、部分的なスペースを有効活用するために外部の会社に貸し出して、貸出先が、自家用倉庫として使用します。自家用倉庫の場合は、倉庫業法の縛りをうけませんので、建築基準法上の用途が倉庫でなく、工場や店舗であっても倉庫として使用しても問題ありません。ただし、防火や防止機能の基準が倉庫に比べて弱いため、そこは自己責任で保管することになります。
寄託等の業務委託の場合で継続しないスポット発注の場合は、注文書を発行することで契約に代えることができます。継続して委託する場合は、寄託契約の締結が必要です。倉庫賃貸借の場合は、このような継続しないスポットという概念がなく、１日賃借する場合でも賃貸借契約を締結しなければなりません。
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８．倉庫賃貸借の契約形態
先ほどの寄託契約の場合は、寄託物品の物量に応じて寄託代金を支払うことができました。寄託物品がゼロの場合は、寄託代金もゼロで支払う必要がありません。これと違って、倉庫賃貸借契約の場合は、契約したスペース（面積）を借りる契約ですので、賃借面積と賃借料金が固定制になります。倉庫にいれる物品がなくても契約した面積の賃料は毎月、お支払いしなければなりません。倉庫を借りる料金だけではなく、電気料金や水道料金などの光熱費の負担についても取り決めを行います。１棟すべてを賃借する場合は、光熱費は賃借側が負担することが多いです。また、修繕についても事前に契約で取り決めておきますが、電球等の消耗品の交換費用は賃借側が負担する場合が多いです。
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９．原状回復義務
倉庫賃貸借は、あくまでもスペースを借りるだけの契約ですので、寄託契約とは異なり、荷主自身で最適な保管を行うためのレイアウト設計をすることができます。効率よく保管するためにラックを設置する際には床面にアンカーボルトを埋めるので、事前に家主に対して、「原状変更申請」を行い、家主から「工事承諾書」をもらっておきます。承諾を取らずに、設置工事を行った場合には、契約内容にもよりますが、ペナルティが発生する可能性がありますので、必ず、家主に承諾をとってから工事をるすようにしてください。退去時には、設置した設備類をすべて撤去して空洞にしてから明け渡します。この撤去工事の期間も賃借期間に含まれますので契約終了期間の２週間前には物品の積み出しを完了して、残りの２週間程度で原状回復工事を行うのが一般的です。「造作買取請求権」といって家主に取り付けた設備等を買い取ってもらう権利もありますが、賃貸借契約に「造作の買取義務を排除する特約」が入っていたり、退去時に家主が合意した場合のみ買い取ることができる内容になっているのが一般的ですので、家主への買い取り請求は考えず撤去する方向で考えたほうがいいでしょう。
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１０．定期賃貸借契約
一般的な建物賃貸借契約（普通賃貸借契約）では、弱者保護の観点から借主に有利な契約になっており、借地借家法第２８条では、貸主側からは、正当な事由がない限り賃貸借契約の更新を拒むことはできないとされています。家賃を滞納する賃借人や、周りの賃借人に迷惑行為を行う賃借人も簡単に退去させることができず長い時間をかけて訴訟をするか、立退料を支払って退去してもらう等、貸主にとって普通賃貸借契約を締結するということは、貸出リスクが非常に大きく負担になっていました。平成１２年（２０００年）に借地借家法が改正され「定期賃貸借契約」が第３８条に盛り込まれました。「定期賃貸借契約」で締結することによって定められた期間がくると賃貸借が終了し、更新することが認められなくなりました。契約期間を２年と定めた場合には、２年間経過後は、賃貸借契約の更新ができないですので、問題のある賃借人とはこのタイミングで賃貸借契約を終了させて退去してもらうことができます。契約終了後も引きつづき借り続けたい場合は、貸主と合意の上、新たに２年間の定期賃貸借契約を締結します。このタイミングで新たに賃貸借契約を締結することになりますので、賃料やその他の諸条件も貸主の都合のよい条件を設定して、借主に対して提示することができます。この期間内は双方とも中途解約をすることができず、期間途中で借主が退去する場合は、高額な違約金（一般的には期間満了までの家賃相当分）を支払わなければなりません。このように定期賃貸借契約は、貸主にとって有利な契約です。個人用賃貸住宅では、まだまだ一般賃貸借契約が主流ですが、BtoB取引である大手のデベロッパーや外資系の不動産ファンドが保有する倉庫は、ほぼ１００％定期賃貸借での契約を要求されます。
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１１．荷役作業
倉庫賃貸借契約を締結して、倉庫を借りた場合は、商品を保管スペースを確保できただけですので、入庫・出庫の業務は自社の社員が賃借倉庫まで来て行うことは、なかなか難しいです。現実的には請負会社に倉庫の荷役業務を委託する形になります。このように倉庫賃貸借契約＋倉庫内作業の請負契約を行うにあたっての注意する点について明記いたします。
倉庫賃貸借で面積借りを行うということは、その倉庫は「営業倉庫」の登録を受けていない「自家用倉庫」です。当然、倉庫業法に基づく行為を行うことはできません。
（１）面積を固定ではなく、保管料に対して出来高制（３期制などの体積当たりで料金を決めること）は寄託契約にあたりますので、倉庫賃貸借契約で行ってはいけません。
（２）賃貸借契約は、倉庫のスペースを借りる契約ですので、商品を保管するエリアを予めきめておきます。商品の保管エリアが保管する物量によって変動する方式は寄託契約にあたりますので、自家用倉庫では行うことはできません。
（３）月末の棚卸時に在庫証明書を発行することはできません。あくまでも倉庫内の作業委託会社に棚卸を代行してもらって、在庫の明細一覧表を発行してもらうことしかできません。在庫数に関しての責任は、倉庫の持ち主や作業会社ではなく荷主が持ちます。
（４）荷役作業の委託料金は、できる限り物量建て（１個あたり○○円、１㎥当たり○○○円）とします。物量建ての料金が算出できない場合でも人工建ての料金で契約を行わないようにしましょう。人工建ての契約にすると派遣契約とみられてしまう可能性があります。
（５）現在ではほとんどありませんが、倉庫証券を発行できるのも営業倉庫のみですので、自家用倉庫では倉庫証券の発行はできません。
このように、に倉庫賃貸借契約＋倉庫内作業の請負契約といった２つの契約を切り離して考えて、賃貸借契約でスペースを借りる、請負契約で入庫・出庫の作業を委託する。という形式になり、寄託契約のように倉庫に入れた後は、すべてお任せではなく、倉庫内での商品管理は荷主の責任で、作業のみを委託していることになります。倉庫内での商品の破損や紛失、自然災害での損傷の場合は、作業会社に責任がある場合を除いて、誰も補償してくれませんので荷主が自ら保険を付保して、万が一のリスクに備えなければなりません。
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１２．倉庫賃貸借契約のメリットとデメリット
寄託契約と異なり、倉庫賃貸借契約＋倉庫内作業の請負契約の場合は、すべて荷主主導で倉庫の管理を行います。荷主企業の社員の指示・命令のもとに行いますので、取扱い品質の安定が図れます。請負契約ですので、請負会社に対して指示を行うのであって、作業されている方、個人への業務指示を直接行ってはいけません。ただし、安全に関する指示は例外として直接行うことも認められています。また、寄託契約に比べて２つの契約を行っても物流費を安く抑えることができます。
倉庫賃貸借契約のデメリットとしては、賃借料が固定料金であるため、保管する物量が減って、半分以上賃借スペースを使用していない場合でも契約した面積の賃借料を払わなければなりません。これが寄託契約の場合は、預けた物量に応じて、１㎥当たり（もしくは１才（＝０．０２７㎥）当たり）で保管している物量のみの保管料を払うことができます。また、賃貸借契約の更新時に更新料を求められたり、賃料が大幅にアップする可能性もあります。定期賃貸借契約を締結している場合は、期間満了時に更新を拒絶された場合は、倉庫から退去しなければならないリスクもあります。
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１３．敷金
敷金とは、建物の賃貸借契約を行う際に、賃料未払いや建物を損傷させた場合の修理費用として、賃主が、あらかじめ賃借人から預かっておく保証金のことをいいます。退去時に原状回復にかかった費用を差し引いて賃借人に返還されます。原状回復を賃借人が行った場合は、敷金は全額返還されます。契約書に敷金の一部を償却する条項が入っている場合は、原状回復工事を賃借人が行っても、退去時に償却される割合（○○％）を差し引いた金額が返還されます。敷金償却については、退去時にトラブルになるケースが多いですので、契約時にしっかりと確認をしておきましょう。
敷金とよく似た用語で「礼金」がありますが、こちらは建物（個人の場合は住居）を貸してもらうための謝礼金のことをいい、入居時に１回だけお支払いします。賃料の１部という考え方で、敷金と違って退去時に礼金は返還されません。
保証金という用語もありますが、敷金と同じ扱いで賃料未払いの際に充当されるもので、退去時には契約時に取り決めた金額が返還されます。一般的には個人が借りる住居は「敷金」と呼ばれ、企業が借りる事務所や倉庫などは「保証金」と呼ぶことが多いですが、どちらも考え方は同じです。
借りる側としては、初期費用を抑えるためにできる限り「敷金（保証金）」、「礼金」無しの物件を選びたいところです。「敷金（保証金）」、「礼金」無しのいわゆるゼロ・ゼロ物件の場合は、賃料にその分が上乗せになっており、周辺相場に比べて割高になっている場合があります。貸主が大手デベロッパーや外資系の場合は、交渉の余地もなく敷金・礼金の支払いを受諾せざるを得ないことが多いです。敷金や礼金のほかにも、賃貸借契約の更新時にかかる更新料や水道光熱費や共有部分の管理に充てられる共益費が賃料以外に発生してきます。賃料を安く抑えているように見えてもその他の諸費用を含めたトータル費用がどのようになっているかを確認してから賃貸借契約を締結するようにしておいてください。
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１４．所有者の確認
建物を賃借する場合、所有者から直接借りる場合は、問題ありませんが、仲介業者が入る場合や、間に１社入って転貸借を行う場合は、その建物の所有者を確認する必要があります。建物の所有者を確認するのは、土地・建物の登記簿を取得して、権利部の甲区（所有権に関する事項）を見ることによって確認することができます。また、権利部の乙区（所有権以外に関する事項）では、抵当権等の情報が記載されています。金融機関と借入金額（厳密には抵当権設定金額）を確認することができます。土地と建物が別の所有者の場合もあります。登記簿は土地と建物の２種類取得するようにして所有者を確認します。土地の登記簿を取得する場合は、建物が２つ以上の地番にまたがって建設されている場合もあり、その場合は該当するすべての土地登記簿を取得して所有者を確認します。所有者が法人の場合は、その法人の情報を確認します。SPT（特定目的会社）や金融機関が登記簿上の所有者になっている場合は、オーナーが別に存在していますので、オーナーの情報を確認しておきます。
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１５．転貸承諾書
所有者から直接賃借せずに、間に１社以上入って建物を借りる（転貸借の）場合は、所有者と直接の貸主との間の賃貸借契約がどのようになっているかを事前に確認しておきます。１年以内に賃貸借契約が満了し、退去してなければならない契約になっているなど、せっかく長期に使用する目的で賃借しても、所有者と貸主（転貸人）との間の賃借契約が満了してしまうと、退去しなければならなくなってしまいます。また、私たち賃借人が使用権原を持っておくために、所有者から「転貸することを承諾する書面（転貸承諾書）」を発行してもらい、所有者の承諾ものとで、本建物を賃借していることを書面で確認しておきます。この転貸承諾書は、倉庫業の登録を行ったり、運送業の許可の際の駐車場や営業所の使用権原を示す書類として必要な書類になりますので、許認可を行う際には必ず所有者の承諾を書面で取得しなければなりません。
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１６．まとめ
寄託と賃貸借の違いからはじまり、双方のメリット・デメリット及び寄託や賃貸借における注意点について触れてきました。どちらが良くてどちらが悪いということはなく、それぞれ倉庫の使い方に応じて、決めていくことになります。ただし、寄託として預け入れができる登録を受けた営業倉庫は圧倒的に数が少なく、ほとんどの倉庫や工場の跡地を利用する場合は、自家用倉庫になります。自家用倉庫の場合は、賃貸借契約で面積借りをするしかできません。倉庫業の登録を受けていない倉庫で、寄託契約を締結して、倉庫に保管してある物量のみの保管料を払うことは、貸している倉庫会社（もしくは物流会社）が倉庫業法違反になってしまいます。
倉庫会社に対して、荷主が優越的な地位を利用して強引に寄託行為を強要した場合には、物流特殊指定や独占禁止法上の「優越的地位の濫用」として、公正取引委員会から勧告や排除命令を受け、社会的信用を一瞬にして失墜してしまうことがあります。寄託契約を締結する場合は、預けようとする倉庫が営業倉庫の登録を受けているかどうかを確認して、倉庫会社に登録証の写しを提出してもたって社内の決裁に貼付します。それくらい徹底して、コンプライアンスを順守する体制を構築しておかないと、一歩間違えれば、「倉庫業法違反を強要させた」となってしまいます。
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